2017年以來，以武漢、長(zhǎng)沙、南昌為代表的“中三角”城市，在量?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)的樓市格局之外，還有一個(gè)趨同的明顯變化：市場(chǎng)上裝修房比例越來越高，已經(jīng)逐步邁向全裝修時(shí)代。這種變局背后的推動(dòng)因素，包括國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，樓市“三限”政策，市場(chǎng)消費(fèi)升級(jí)、品牌房企產(chǎn)品策略等！現(xiàn)在的問題是，在“中三角”城市，整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)做好迎接全裝修時(shí)代的準(zhǔn)備了嗎？
產(chǎn)業(yè)政策：商品房全裝修大勢(shì)所趨
資料顯示，在一線發(fā)達(dá)城市，全裝修已經(jīng)占到市場(chǎng)60%以上，廣州、深圳則超過了70%。與此同時(shí)，杭州、南京為代表的二三線城市也在不斷提高成品房的比例，浙江、山東、河南等地均已明確推出全裝修政策，基本在2020年新建商品住房實(shí)行全裝修；
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，全裝修住宅的發(fā)展大勢(shì)所趨，首先在于響應(yīng)國(guó)家節(jié)能環(huán)保政策，房地產(chǎn)業(yè)是鋼鐵、水泥高耗能大戶，低碳綠色建筑的普及可以從源頭減少排放和污染。特別是全裝修可避免裝修帶來的二次污染。
其次政府紛紛出臺(tái)政策倡導(dǎo)及推行全裝修項(xiàng)目，包括裝配式建筑的推廣，都為全裝修的實(shí)施奠定了基礎(chǔ)。
第三，購(gòu)房者消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)下，裝修房更能滿足需求。加上現(xiàn)代生活工作節(jié)奏快，一般家庭沒有時(shí)間和精力去處理裝修的事宜，“擰包入住”是更多人的選擇。
最后，萬科、恒大等房企精裝修策略成功，新技術(shù)新材料新工藝更加成熟，吸引更多品牌房企加入，提高了裝修房的產(chǎn)品和服務(wù)，解決了消費(fèi)者的后顧之憂，推動(dòng)了消費(fèi)。 在這背后，最大的推動(dòng)力量，在于國(guó)家省市一直以來的產(chǎn)業(yè)推動(dòng)。
1999年，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等八部委《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》(國(guó)辦發(fā)〔1999〕72號(hào))，首次提出要“加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象”。
2002年，建設(shè)部出臺(tái)《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(建住房〔2002〕190號(hào))，開始鼓勵(lì)全國(guó)范圍內(nèi)取消毛坯房，推行裝修房。文件中規(guī)定：“裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡(jiǎn)稱全裝修住宅”，即通常所稱的“精裝房”。
2008年7月，住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，明確指出，各地要制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據(jù)本地實(shí)際，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。
2017年4月，住建部印發(fā)《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)到50%，新開工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%，綠色建材應(yīng)用比例達(dá)到40%。
總的來說，全裝修住宅使分散分戶采購(gòu)裝修變?yōu)榧s化設(shè)計(jì)、集中采購(gòu)和施工，極大節(jié)約了成本，減少了社會(huì)總支出水平。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，如果由開發(fā)商統(tǒng)一組織裝修，比戶主自己裝修至少要節(jié)省20%的費(fèi)用。同時(shí)，也能為業(yè)主創(chuàng)造更好的生活環(huán)境，不必?fù)?dān)心各類裝修、施工人員進(jìn)出小區(qū)帶來的安全隱患。
樓市調(diào)控加速“中三角”全裝修時(shí)代到來
在北上廣深及杭州等城市，毛坯房比例逐年降低，除了一些別墅類產(chǎn)品，裝修房已經(jīng)一統(tǒng)江湖。除了產(chǎn)業(yè)政策、消費(fèi)升級(jí)力量推動(dòng)之外，進(jìn)入2017年，武漢、長(zhǎng)沙、南昌樓市紛紛實(shí)行“三限”政策，毛坯房銷售價(jià)格接受政府審批，嚴(yán)格實(shí)行限價(jià)制度，裝修成為企業(yè)消化成本、實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的重要手段之一，客觀上也為裝修房普及起到了推動(dòng)作用。
品牌房企要體現(xiàn)品質(zhì)、資源整合能力，也需要裝修房這一載體。而最近三年，中國(guó)房企30強(qiáng)實(shí)行戰(zhàn)略擴(kuò)張，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、中部城市圈成為重點(diǎn)，特別是作為三省省會(huì)的“中三角”城市，隨著品牌房企占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，裝修房規(guī)模也逐步擴(kuò)大。在此情況下，三個(gè)城市紛紛出臺(tái)配套監(jiān)管措施，從實(shí)施范圍、鼓勵(lì)政策、裝修價(jià)格、驗(yàn)收細(xì)則等方面予以規(guī)范，引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展和理性消費(fèi)。
1、武漢：裝修房5000元/平米封頂，占比近七成
2017年3月，湖北省人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的實(shí)施意見》，在“積極推行建筑全裝修”任務(wù)時(shí)提出：
自2017年7月1日起，全省新建公共租賃住房實(shí)施全裝修；到2020年，武漢市、襄陽市、宜昌市和荊門市新建住宅全面實(shí)現(xiàn)住宅全裝修，這也為武漢進(jìn)入全裝修時(shí)代提出了具體的時(shí)間表。
2017年5月10日，武漢市敢為人先，在全國(guó)出臺(tái)首個(gè)裝修限價(jià)令，全裝修房將根據(jù)房屋備案價(jià)執(zhí)行分段指導(dǎo)價(jià)：
精裝修項(xiàng)目劃分檔次，分檔制定指導(dǎo)價(jià)。開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可時(shí)，在預(yù)（現(xiàn)）售方案中明確是否為全裝修房，并就接受裝修價(jià)格指導(dǎo)、制作樣板房和公示并嚴(yán)格執(zhí)行裝修標(biāo)準(zhǔn)等做出書面承諾。對(duì)于不接受全裝修價(jià)格指導(dǎo)的開發(fā)企業(yè)，暫停核發(fā)該項(xiàng)目《武漢市商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可證》。
開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)公開展示全裝修樣板房，明確交付內(nèi)容和范圍，公示裝修價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)、主要材料和設(shè)備的品牌、型號(hào)、房屋裝修合同（協(xié)議）樣本，在“一房一價(jià)”表中應(yīng)單獨(dú)注明裝修的單價(jià)和總價(jià)。在與購(gòu)房人簽訂房屋裝修協(xié)議時(shí)，不得另行委托第三方簽訂。裝修協(xié)議應(yīng)包括房屋交付標(biāo)準(zhǔn)、裝修價(jià)格、裝修主要材料及設(shè)備品牌型號(hào)、維修責(zé)任和糾紛處理方式等內(nèi)容。
2018年4月，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站《省人民政府關(guān)于促進(jìn)全省建筑業(yè)改革發(fā)展二十條意見》提出，明年1月1日起，湖北省各城市新建商品住宅中，全面推行一體化裝修技術(shù)。裝配式建筑與一體化裝修技術(shù)的普及，推動(dòng)樓市加速進(jìn)入全裝修時(shí)代。
2017年，武漢市已經(jīng)開始實(shí)行在掛牌土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中明確采用裝配式建筑方式建造，目前采取這種方式的土地共有23宗、規(guī)劃用地面積為185.27萬平方米，總建筑面積622.82萬平方米。 同時(shí)，武漢市在裝配式建筑專項(xiàng)資金扶持、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、擇優(yōu)投標(biāo)、提前預(yù)售等7項(xiàng)優(yōu)惠政策已基本落實(shí)，為促進(jìn)武漢市裝配式建筑發(fā)展起到重要作用。
同時(shí)，中國(guó)房企20強(qiáng)全部落地武漢，帶動(dòng)了裝修房的普及，加上武漢限價(jià)政策嚴(yán)厲，促使房企紛紛上馬裝修房爭(zhēng)取溢價(jià)空間，推動(dòng)市場(chǎng)全面爆發(fā)。根據(jù)中指院華中統(tǒng)計(jì)，2017年武漢全裝修住宅成交面積逾650萬平方米，同比增幅超過八成。2018年前4個(gè)月，武漢累計(jì)新推房源30875套，其中67%為裝修房，大大領(lǐng)先前兩年不到3成的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)占有率的翻番。
2、長(zhǎng)沙：住宅毛坯和裝修分開計(jì)價(jià)
① 2018年3月15日，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)新建商品住宅全裝修建設(shè)的通知》：
芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新供地的商品住宅項(xiàng)目，采用全裝修建設(shè)交付的比例不低于70%。望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)市行政區(qū)域內(nèi)新供地的商品住宅項(xiàng)目，采用全裝修建設(shè)交付的比例不低于30%。
新建全裝修商品住宅毛坯部分按規(guī)定進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制，裝修部分價(jià)格報(bào)發(fā)改部門備案，銷售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，毛坯和裝修分開計(jì)價(jià)；新建全裝修商品住宅項(xiàng)目在交付業(yè)主時(shí)，裝修部分應(yīng)與業(yè)主驗(yàn)收確認(rèn)。
國(guó)土資源部門在制訂土地供應(yīng)方案時(shí)，將住房城鄉(xiāng)建設(shè)和規(guī)劃部門明確的全裝修建設(shè)要求列入宗地掛牌條件，寫入掛牌方案及出讓合同。已依法取得土地且未銷售的商品住宅項(xiàng)目，可參照實(shí)施。
② 2018年6月7日，長(zhǎng)沙市住建委、長(zhǎng)沙市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《長(zhǎng)沙市新建商品住宅全裝修建設(shè)實(shí)施細(xì)則》的通知：
全裝修商品住宅毛坯部分價(jià)格按規(guī)定監(jiān)制；裝修部分價(jià)格須由具備資質(zhì)的第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行核算，經(jīng)住建部門簽署意見后報(bào)發(fā)改部門備案。
第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)沙建設(shè)工程造價(jià)網(wǎng)“咨詢單位抽選系統(tǒng)”隨機(jī)抽取，新建商品住宅（含洋房、別墅等）遵循市場(chǎng)規(guī)律按程序辦理備案。
“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊等剛性需求項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同消費(fèi)層次和市場(chǎng)需求情況，在滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)體系的基礎(chǔ)上確定裝修風(fēng)格和檔次，全裝修部分應(yīng)控制在合理的價(jià)格內(nèi)（暫定不得超過2500元/平方米，根據(jù)市場(chǎng)成本變化適時(shí)調(diào)整）。保障性住房由項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主單位按照經(jīng)濟(jì)適用的原則合理確定裝修價(jià)格。
在所公示的全裝修商品住宅備案要素的基礎(chǔ)上，購(gòu)房者主動(dòng)要求的個(gè)性化裝修，由購(gòu)房者與開發(fā)企業(yè)商議，并另行簽訂協(xié)議。
③ 6月11日，長(zhǎng)沙印發(fā)《關(guān)于新建商品住宅全裝修價(jià)格核算規(guī)定的通知》規(guī)定，公共部分裝修、普通入戶門、室內(nèi)排水、強(qiáng)(弱)電的配管、配線,應(yīng)計(jì)入毛坯房?jī)r(jià)格，不計(jì)入全裝修價(jià)格。其他費(fèi)用包含設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、預(yù)算核算費(fèi)等,其總額不超過工程費(fèi)的3.0%。
3、南昌：城區(qū)144平米以內(nèi)住宅實(shí)施全裝修
① 2017年12月，南昌市人民政府印發(fā)了《關(guān)于南昌市推進(jìn)全裝修住宅建設(shè)工作的實(shí)施意見》（洪府發(fā)[2017]67號(hào)），文件提出：2018年1月1日起，實(shí)施住宅全裝修建設(shè)工作：
2018年，東湖區(qū)、西湖區(qū)、青山湖區(qū)、青云譜區(qū)、高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、紅谷灘新區(qū)等城區(qū)新開工住宅完成全裝修的比例不少于10%，到2020年達(dá)到25%，2025年達(dá)到50%以上。
2018年，新建區(qū)、灣里區(qū)、南昌縣、安義縣、進(jìn)賢縣等縣區(qū)新開工住宅完成全裝修的比例不少于5%，到2020年達(dá)到20，2025年達(dá)到40%以上。
全市新開工住宅項(xiàng)目中戶型面積90平方米（含）以下、城區(qū)新開工住宅項(xiàng)目中戶型面積144平方米（含）以下實(shí)施全裝修建設(shè)。
② 2018年2月，南昌市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范南昌市城區(qū)新建全裝修住宅銷售管理的通知》：
3月1日起，南昌市新建全裝修住宅項(xiàng)目須委托具有專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)依法審查備案。新建全裝修住宅買賣合同面積為毛坯房面積，銷售價(jià)格包括毛坯價(jià)格和裝修價(jià)格兩部分。在商品房買賣合同中約定成交總價(jià)的同時(shí)，應(yīng)分別約定毛坯價(jià)格和裝修價(jià)格。
根據(jù)《通知》，由開發(fā)企業(yè)委托不少于3家有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)裝修市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估后取均價(jià)，作為銷售時(shí)的裝修價(jià)格。新建全裝修住宅裝修價(jià)格應(yīng)在預(yù)銷售方案中明確。
需要注意的是，南昌市新建全裝修住宅買賣合同約定的裝修價(jià)格，不得高于開發(fā)企業(yè)與裝修單位簽訂的裝飾裝修建設(shè)承包合同中約定的裝修價(jià)格。
《通知》涉及的新建全裝修住宅銷售，是指3月1日起，首次批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可的商品住宅（含商�。╉�(xiàng)目中，有全裝修住宅銷售的，以及原先毛坯銷售的商品住宅（含商�。╉�(xiàng)目中，改為全裝修住宅銷售的。南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣、新建區(qū)可參照相關(guān)政策執(zhí)行。
結(jié)語
不過，短期內(nèi)，作為中部城市，武漢、長(zhǎng)沙、南昌的裝修房比例從不足3成飆升到五成以上，企業(yè)、買房人、裝修機(jī)構(gòu)、政府監(jiān)管，是不是做好了迎接全裝修時(shí)代的準(zhǔn)備，這是個(gè)問題，特別是不少房企之前并無大規(guī)模實(shí)施裝修樓盤的經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致買房人對(duì)裝修質(zhì)量產(chǎn)生擔(dān)憂也不無道理！
在這方面，確實(shí)需要有關(guān)部門出臺(tái)配套的政策，普及裝修房消費(fèi)觀念和常識(shí)，讓消費(fèi)者買的放心用的舒心。對(duì)于裝修房清單、標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收等問題，出臺(tái)針對(duì)性監(jiān)管細(xì)則之后，要盡快落到實(shí)地，引導(dǎo)市場(chǎng)理性消費(fèi)，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。
另一方面，中國(guó)地產(chǎn)30強(qiáng)企業(yè)逐鹿中部城市，相對(duì)而言，品牌房企裝修開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，品質(zhì)相對(duì)有保障，建議買房人優(yōu)先考慮，也可以最大限度避開可能的消費(fèi)陷阱！在限價(jià)的情況下，也對(duì)房企提出了新的考驗(yàn)，如何在成本居高不下的同時(shí)，保證裝修房質(zhì)量，滿足消費(fèi)者的期待。
當(dāng)然，十多年前中國(guó)就出臺(tái)了別墅禁令，但時(shí)至今日，市場(chǎng)上各類別墅依然不少。一方面存在政策落地問題，另一方面也有歷史遺留問題，不可能做到一刀切。由此推之，從全面推行全裝修，到市場(chǎng)上沒有毛坯房，也會(huì)是一個(gè)漸進(jìn)的過程，全裝修在“中三角”城市的普及是一個(gè)必然趨勢(shì)，所以，還是珍惜每一套毛坯房吧！